Patodeweloperka? Czy budynek na Woli jest zgodny z planem?

Patodeweloperka? Czy budynek na Woli jest zgodny z planem?

150 150 Andrzej_Kolacz

Czy można wybudować blok między domami? Jak to jest możliwe, że urząd pozwala koło kilkumetrowego domu w odległości 4 m od ściany postawić blok który ma 28 m?

 

Dzień dobry, nazywam się Andrzej Kołacz i na co dzień zajmuję się nieruchomościami. W dzisiejszym odcinku chciałbym poruszyć temat najsłynniejszego 4 kondygnacyjnego budynku w tym momencie w Polsce.

Wokół tego budynku narosło wiele mitów i w tym odcinku postaram się z nimi rozprawić.

Zacznijmy zatem od tego gdzie się znajdujemy. Jesteśmy w Warszawie w dzielnicy Wola, przy ulicy Jana Olbrachta 24. Wola do końca XX wieku była dzielnicą typowo fabryczną. Od lat 90 zaczęło się to zmieniać obecnie Wola to typowo miejska dzielnica gdzie dominuje zabudowa wysoka wielorodzinna oraz nowoczesne zabudowa biurowa. W miejscu gdzie się dokładnie znajdujemy widzimy jeszcze pozostałości po dawnym charakterze dzielnicy. W okolicy mamy też wiele budynków z lat 70 potocznie nazywanych wielką płytą.

Rozwój Woli przyśpieszył w momencie kiedy w tej dzielnicy wybudowano metro. Pierwszy odcinek na Woli został otwarty w 2015 roku, był to odcinek między Rondem ONZ i Rondem Daszyńskiego, od tego czasu rozwija się tam nowoczesne centrum biurowe, dawne fabryki zostają zmienione na nowoczesne przestrzenie miejskie doskonałym przykładem jest Fabryka Norblina czy Browary Warszawskie.

Również ta część Woli dynamicznie się zmienia. W 2020 roku została otwarta stacja metra Księcia Janusza, która znajduje się zaledwie 250 m od miejsca gdzie się znajdujemy.

 

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego został uchwalony dla tego obszaru w roku 2009 i zakłada on zabudowę wielorodzinną z dopuszczeniem zabudowy usługowej od ulic Jana Olbrachta.

Najważniejsze parametry planu istotne dla tej działki to:

  1. Budynki wielorodzinne to znaczy, że na tej działce nie można wybudować domu jednorodzinnego, można jedynie  wybudować budynek wielorodzinny lub budynek usługowy.
  2. Plan dopuszcza wysokość budynków do 45 m wysokości, nie określa minimalnej wysokości.
  3. Może powstać budynek o maksymalnie 13 kondygnacji naziemnych
  4. Minimalna powierzchnia biologicznie czynna dla tej działki to 40%
  5. Maksymalna intensywność zabudowy to 2, co oznacza, że przy tej działce łączna powierzchnia wszystkich kondygnacji nie może przekroczyć 1208 m2.
  6. Nie ma określonej minimalnej powierzchni działek do zabudowy.
  7. 1 miejsce parkingowe na 1 mieszkanie nie mniej niż 1 miejsce na 60 m2 powierzchni użytkowej.
  8. W planie nie ma obowiązku dostosowywać się z nową zabudową do istniejącej zabudowy.

Jak widzicie urbaniści dla tego obszaru przewidzieli zupełnie inny charakter niż obecna niska zabudowa jedno i wielorodzinna.

Działka i budynek

Działka ma powierzchnie 604 metry kwadratowe, więc jest to bardzo mała działka, jest to zaledwie 6 ar.

Wymiary tej działki to około 20 x 30 m.

Budowa budynku wielorodzinnego rozpoczęła się w 2019 roku, a została ukończona około 2023.

Mity

Rozprawmy się teraz z mitami krążącymi wokół tego budynku.

Mit 1 Ilość kondygnacji naziemnych

Budynek ma 4 kondygnacje naziemne, a nie 7 czy 3 jak podają różne media. Są to 4 kondygnacje naziemne plus 3 antresole, co sprawia wrażenie, że budynek ma 7 pięter. Plan dopuszcza w tym miejscu do 13 kondygnacji naziemnych tzn. że budynek jak najbardziej wpisuje się w miejscowy plan, ba wręcz daleko mu jeszcze do maksymalnej możliwej ilości kondygnacji.

 

Mit 2 Wysokość budynku

Wysokość budynku to zaledwie 12 m, plan dopuszcza budynki o wysokości do 45 m, czyli ten budynek mógłby być jeszcze prawie 4 razy wyższy.

Mit 3 Dopasowanie do okolicy

Budynek wpisuje się w miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i zamysł urbanistów, żeby w tej okolicy od ulicy Jana Olbrachta powstała wyższa niż obecnie zabudowa. Istniejące budynki są w słabym stanie technicznym oraz nie przedstawiają wybitnej wartości estetycznej. Nawiązywanie się nowej zabudowy do tych budynków było by z niekorzyścią dla rozwoju miasta i okolicy.

Mit 4 Odległość od granicy działki.

Deweloper budując ten budynek odsunął się od granicy działki po 4 metry z każdej strony, co jest zgodne z przepisami prawa. Sąsiednie budynki są wybudowane w ostrej granicy działki i nie mają od strony tego budynku okien.

Mit 5 Antresole

Antresola nie jest oddzielną kondygnacją, powierzchnia antresoli musi być mniejsza niż powierzchnia, z której jest wydzielona, ale nigdzie nie jest określone o ile. Antresola nie może mieć też przegród budowlanych, czyli jest to otwarta powierzchnia nad pomieszczeniem.

 

Z punku widzenia prawa budynek jak najbardziej spełnia wszystkie wymogi prawa, jest zarazem zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jak i z prawem budowlanym. Moim zdaniem zgodny jest też z wizją rozwoju miasta dla tego miejsca. Nie możemy wymagać od deweloperów, aby trzymali się istniejącej zabudowy. Po to powstają plany miejscowe, żeby określać co może w danym miejscu budować. Urzędnik nie może odmówić wydania decyzji o pozwolenie na budową, jeśli wniosek jest zgodny z planem i prawem.